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10大建商存貨攀升 賣壓超過3000億
學者指去化不易 恐盤整5到10年

房市好時,推案量大的建商是營收獲利霸主,但房市走下坡,存貨也大增;10大建商的庫存推案量,換算推案銷售額是台北市去年推案量的快2倍,預估須好幾年才能去化。

2017/10/30 出處:財訊雙週刊 第 540 期 作者:陳宥臻

(圖/吳尚哲攝)

我們在雙北、桃園的推案餘屋量體約還有327億元……」,上市公司皇翔建設10月初的法說會上,向法人解釋手上推案餘屋量,已經悄悄達到歷史新高紀錄;但這樣的窘境,還只是建商的冰山一角。

本刊統計,國內營收規模排名前10大的上市建商,盤點各家手上存貨(指財報上「待售房地」和「在建房地」的成本)壓力,赫然發現,10大建商的存貨竟高達2596億元,如果以很保守的毛利率25%計算,就是有3461億元的總銷售金額,這數字有一半會在未來2、3年完工後,全部湧入市場。

2大建商存貨壓力上千億元

淡江大學產經系教授莊孟翰更明確指出,全台未來2、3年新成屋的量,會比帳面上看到的更多,將出現超額供給現象,預料台灣自2014年房市反轉後,進入5到10年的房市盤整期,呈現大U型走勢。換言之,台灣房市已正式告別高房價時代,不再是資金追捧的投資標的,而是回歸到以自住為需求的住屋市場。

「建商的存貨,可以從年報中待售房地和在建房地來統計。」一名上市公司財務長解釋,建商從整地開始就算入在建房地;待售房地則是成屋量,這些都是迫切待售的存貨。

統計國內前10大上市建商,發現興富發、遠雄的存貨壓力堪稱前2大,這些成屋多是一四年景氣反轉時就已投入開發,現在反而成為存貨壓力。根據半年報,興富發和遠雄兩家的存貨量規模就超過1000億元,換算下來的推案銷售額,將達到1330億元。

不僅如此,財報更顯示,這兩家建商的待售房地(成屋量),相對10年前更暴漲了5至13倍。

○七年房市景氣尚可時,遠雄建設存貨是136億元,目前增逾2倍;若觀察成屋量,當時是26億元,如今是148億元,增逾4倍。舉例來說,遠雄7年前開始在中和造鎮,戶數高達1000戶,整個遠雄企業團造鎮銷售規模達400億元,目前已銷售200多億元,還剩199多億元未銷售,是餘屋的來源之一。

此外,遠雄的在建房地共有300億元規模,未來2、3年建設為成屋後,也是頗大的量體。

不過,遠雄去年6月底的待售房地有198億元,今年同期減少50億元;再觀察遠雄6、7、8月各出現許久不見的逾20億元營收,相較1到5月,每月營收都在7至11億元間徘徊,增長逾倍。業界認為,遠雄砸重金送家電等促銷手法,已出現成效。

遠雄內部資料也顯示,今年1到9月,整體企業團的銷售量有200億元,較去年同期成長3成。但此速度能否順利去化存貨壓力,還需要時間觀察。
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