資產泡沫警鐘?大東京公寓房價飆上泡沫經濟高峰

過去房價一直很穩定的日本現在不只熱門地段高得嚇人,東京近郊一般住宅均價也攀上高點,現在大東京地區的公寓價格已經達到 27 年前日本泡沫經濟以來的最高水平。

2018/01/23 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:財經新報

彭博公布全球房價指數,在 9 個國家 293 個大都會當中,香港、雪梨、溫哥華被選為最負擔不起的城市,而過去房價一直很穩定的日本現在不只熱門地段如銀座房價高得嚇人,東京近郊一般住宅均價也攀上高點。日本主要房地產開發商看準供應有限大幅調漲大東京房價,現在大東京地區的公寓價格已經達到 27 年前日本泡沫經濟以來的最高水平。

日經新聞報導,東京及其周邊地區神奈川縣、埼玉縣、千葉縣新建公寓的平均價格為 5,908 萬日圓,約當新台幣 1,553 萬元,年增 7.6%,比 1989 年和 1991 年平均價格更高,且達到史上第二高水平,比 1990 年最高均價只差 200 多萬日圓。但與泡沫時代不同的是,當時所有房地產價值都暴漲,現在暴漲範圍只限於東京市中心的新建案或主要火車站附近的重建項目。

報導分析房價上漲其中一個原因是房地產開發商主導的結果,2002 年日本有 390 家開發商,但在2008 年金融危機之後現在只有 122 家。7 大建商的市占率從金融危機前的 20% 擴大到 46%,缺乏價格競爭,為這些開發商創造理想的市場條件。

由於與酒店和其他競爭對手競爭土地,因此只有大型開發商才有能力在東京的 23 個需求穩固的地區建設。三井不動產集團即言,東京的公寓開發已經成為一個進入門檻高的行業。主要開發商積極在東京中心地區興建豪宅,去年價格 1 億日圓以上的新公寓數量增加 52.4%,2017 年達到 1,928 戶,為 1990 年以來最高水平。東急不動產今年在六本木、永田町等受歡迎的地區推出 4 個高價物業。

但大多數日本人根本買不起,報導指出,東京市中心高級公寓的購買者主要是富裕的雙薪家庭,很少年輕家庭。2017 年新公寓合約在開售第一個月簽訂的比率低於 70%,連續第二年下滑。不過隨著新建工程集中在車站和大型項目附近的重建項目,供應將持續下滑,2017 年 3,5,898 間新公寓進入市場,不到 2000 年的高峰供應量的 40%。

但開發商仍然看漲,原因是承包商的人力費用和材料成本上漲,直言現在不是降價的時候。日本不動產投資公司 B-lot 認為,雖然日本人口正在減少,但流動人口和海外新長期居民可能會彌補缺口,將成為支持日本房地產市場的新動能。

這幾年許多台灣人蜂湧到日本買房投資,報導指出,台灣投資者偏好購買東京都中心地區的 4 千萬到 7 千萬日圓左右的住宅。價格相對低的大阪市內的一居室樓房住宅也很受歡迎。

然而,一些大型開發商已經開始擔心過於激進的定價,房子可能更難賣,抑制營收。野村地產控股預計截至 3 月底的獲利將下滑,已下調去年財年公寓的目標毛利率,日本最大的公寓建築承包商 Haseko 表示,許多房地產公司已經開始要求降價。

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